No, no lo entendía. No entendía por qué había que crear un 'Banco malo', cuando ya hay muchos y, algunos de ellos, malísimos.No entendía por qué una entidad bancaria tenía que ser capitalizada solo para pagar precios hinchados por inmuebles que no valen nada, sólo para que otros bancos pudieran mejorar artificialmente sus cuentas de resultados.
Pero al final lo he acabado entendiendo. Realmente no es un banco, y de ahí la confusión. Es una entidad pública de gestión inmobiliaria. Que realmente puede hacer cosas interesantes, al ir a disponer de inmuebles que poder rentabilizar, y especializarse en ello...
Pero vamos a verlo con un ejemplo.
Supongamos que un banco dio una hipoteca para comprar una casa por 100, con la que, en 20 años, esperaba ganar 150. Y así consta en sus previsiones.
Pero el hipotecado, después de pagar 10, no puede hacerse cargo de la deuda, y la casa pasa a ser propiedad del banco. Claro, el banco, que contaba a largo plazo con los 140 que faltaban por cobrar, no los tiene ya. Ni puede llegar a tenerlos. Solo se ha quedado con una casa que, en el mejor de los casos, ya solo vale 70... si nos pusiéramos en plan de venderla, porque está complicado. De hecho, lo peor de todo esto (para el banco) no es que haya pagado 100 (y cobrado 10) y tenga 70, o que contara con 150 y solo tenga 70... lo peor es que realmente no sabe lo que tiene. Porque las tasaciones se han demostrado unas herramientas un poco quiméricas cuando el mercado está tan loco como en estos tiempos. No se sabe cuanto vale lo que tiene, ni cuanto puede llegar a valer.
Por tanto, si una entidad compra esa casa, aunque sea por 70, al banco le está quitando un problema de encima. Aunque el precio no sea el que el banco quisiera o esperara obtener. Pero por lo menos, se ha quitado de en medio la incertidumbre, y en lugar de tener algo que no sabe cómo valorar y que encima se va depreciando, tiene dinero para poder operar, y no solamente un marrón en forma de ladrillo.
Entonces, nos encontramos con una entidad inmobiliaria pública que se ha comprado 140.000 viviendas que tienen los bancos actuales, pagando a la baja. Nos hemos gastado 25000M€ (he supuesto un precio medio de 300000€, no sé si será acertado, pero creo que ecualiza muy bien precios muy altos con otros más bajos pero más abundantes), pero con eso hemos estabilizado TODOS los activos inmobiliarios invendibles de los bancos, que aunque tengan que asumir una parte de pérdida ganan en liquidez y estabilidad. Y más barato que el famoso rescate bancario, oiga!
Pero, si esa entidad pública de gestión inmobiliaria se especializa específicamente en gestión inmobiliaria, puede hacer grandes cosas. Por ejemplo, alquileres, que son una forma de ir ganando dinero sin perder patrimonio. Poniendo un alquiler medio de 500€/mes a los 140000 pisos, estamos ganando 70M€ al mes, sin decremento patrimonial. En 25 años, el erario público habría recuperado el coste de este 'banco malo'. Y un alquiler MEDIO de 500€ implica que en los extremos se pueden poner alquileres más caros para inmuebles más caros, o alquileres más baratos (pueden llamarse sociales). Finalmente, cuando la economía se recupere, y el crédito a particulares vuelva a fluir, y los precios dejen de caer, pueden ir vendiéndose los inmuebles poco a poco e ir ganando más, acelerando la devolución a la res pública de los 25000M€ iniciales, o ganando todos los meses según se decida.
Y esto funciona? Puede funcionar. Según me han contado, en Irlanda está funcionando, y la entidad homóloga de allí está consiguiendo ya beneficios para el erario público.
Pero claro, para que esto funcione se tienen que dar 3 condiciones:
1.- Que los precios de compra de los inmuebles a los bancos sean justos, ni tan bajos que al banco se le ponga en el peor escenario, ni tan altos que la nueva gestora no pueda recuperarse jamás.
2.- Que la nueva gestora la lleve personal con experiencia en gestión inmobiliaria, de forma que sea verdaderamente útil y viable
Y la más importante:
3.- Que las cosas se hagan BIEN. Que nadie utilice esta entidad para su propio beneficio, para colocar nepotes o similares, para gestionar sus propios bienes de forma partidaria. Esta condición es la más importante, pero, conociendo a este país, también la más difícil de cumplir.
Por último, no me olvido de la parte social del asunto. De las familias que son desahuciadas al perder la titularidad de su hogar. Si ese hogar va a acabar pasando a una empresa de titularidad pública que va a alquilarla, deberían poder quedarse en su propia casa pagando un alquiler social. Hasta ese drama familiar múltiple podría solucionarse con el mal llamado 'banco malo', si se usa correctamente.
Ojo, que no soy ningún iluso. Que sé que esta última condición, "si se usa correctamente", es poco probable...
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